近日，上海第六批新房项目结束认购，该批次4个单价超过10万元的新房项目中，有3个开盘即售罄，仅中企·云萃森林项目仍留下不少房源。这一销售结果背后，中企·云萃森林项目的操盘房企——中华企业(600675)的运营能力遭遇考验。

去化率低或影响中华企业资金回笼

根据近日上海第六批新房项目认购结果，仅4个项目实现“开盘即售罄”，大部分新房项目去化缓慢。

(相关资料图)

有意思的是，能够实现开盘当日售罄的4个项目中，有3个是平均价超过10万元的项目：招商苏河玺、保利越秀·和樾天汇、华发·静安华府。对比而言，该批次中，中企·云萃森林项目是唯一一个单价“10万+”而未实现100%去化率的项目。

据悉，此次是中企·云萃森林项目推出的第三期新房，这一期分为两个项目开盘，合计426套房源。按照两个项目开盘当天的数据，钟晓路258弄共243套房源，最终去化率约62%；而钟晓路257弄的183套房源，去化更加缓慢，剩下不少房源。

这一销售结果早在中企·云萃森林项目认筹阶段就有体现。根据中企·云萃森林第三期的认筹结果，钟晓路258弄共243套房源，参与认筹客户为234组，未触发积分；钟晓路257弄的183套房源，认筹客户为72组，未触发积分。

“触发积分”指的是，按照上海市新房认购规则，对一个获批上市的新房项目，如果拟认购客户的总组数超过该新房项目准售房源套数一定比例（如：内环内项目为2.5：1，内外环间项目为2：1，外环外部分热门项目为1.8：1），则启动计分摇号排序程序。一个新房项目是否触发积分、入围分数线的高低、去化率的高低，是该新房项目是否受市场欢迎的直观体现。

而在此之前，中企·云萃森林项目于2022年11月推出的第一期房源304套，有效认购客户为435组，按照2:1的入围比，未触发积分；2023年3月推出的第二期245套房源，有效认购客户为415组，同样未触发积分。

值得说明的是，中企·云萃森林项目第三期的低去化率，与该项目操盘房企——中华企业的“5869”快开发、高周转目标相冲突。

资料显示，中华企业多次在公告中表示，公司建立了“5869”快开发高周转的项目管控开发模式，即土地获取后5个月开工，开工后8个月达到预售条件并开盘，开盘当日去化推盘量的60%以上，三个月去化率达到90%，三个月资金回笼60%。

追溯该地块的由来，2021年10月，中华企业称，公司与关联方上海世博土地控股有限公司（下称：世博土控），在上海联合产权交易所联合竞得上海地产三林滨江生态建设有限公司（下称：三林滨江）持有的淞泽置业95%股权及转让方对淞泽置业债权。

其中，中华企业出资62.91亿元受让淞泽置业49%股权及相应债权，世博土控出资59.05亿元受让淞泽置业46%股权及相应债权。此次交易前，三林滨江是中华企业控股股东上海地产（集团）有限公司（下称：上海地产集团）的下属控股子公司，淞泽置业是三林滨江全资子公司，且淞泽置业拥有三林9单元地块的开发经营管理权。三林9单元地块由四幅宗地组成，计容面积合计36.0845万平方米，这也是中企·云萃森林项目所在地。

曾遭遇大量投诉拟购房者对中华企业新房质量存疑

实际上，中企·云萃森林项目所在的三林9单元地块，是三林楔形绿地大板块中的一个，该板块对上海市的城市更新改造有着重要意义。具体而言，三林楔形绿地项目是上海市总体规划中心城区的8片楔形绿地之一，列入上海市35个城中村改造项目之一。

回溯资料，三林楔形绿地项目整体由上海地产集团负责，是上海地产集团目前体量最大的区域功能性开发项目。上海地产集团旗下上海淞泽置业有限公司（下称：淞泽置业）拥有的三林9单元地块，就是中企·云萃森林项目的由来，且中企·云萃森林项目是整个片区首个启动的经营性项目。

但是，从前述认筹、销售数据的对比来看，作为如此重要地块的“首个启动的经营性项目”，中企·云萃森林项目并没有起到很好的示范效果。相反，同在三林楔形绿地地块，由华润置地操盘的华润·前滩润璟项目，于2023年5月推出两个项目合计325套房源，认筹时均触发积分，且实现开盘当日售罄。

一个新房项目受欢迎程度如何，和该项目价格、所在地区位、交通便利性、教育资源、当时的市场环境等有关，也与项目操盘房企的运营能力、资金实力、口碑、新房质量等息息相关。

综合近期社交媒体上拟购房者的留言，不少拟购房者表示，不想认购中企·云萃森林项目的原因，主要是担心该项目操盘者——中华企业的“新房质量堪忧”、“口碑太差”、“地段很好，开发商太差”。

据了解，同由中华企业操盘的中企云萃江湾项目，在2022年曾因为质量问题遭遇大量业主投诉，该项目平均价格为每平方米9.7万元。2021年入市的中企光华雅境项目，也曾因质量问题被业主要求整修返工。而过往项目出现的大量质量问题、业主投诉，进一步影响了中华企业的口碑。

有意思的是，中华企业不久前披露的公告，透露了一组数据显示，公司此次操盘的中企·云萃森林项目，净利润率较高。

中华企业不久前披露的定增预案显示，中企·云萃森林项目总投资为114.12亿元，住宅部分规划总套数为1179套，预计实现销售额（含税）131.91亿元，预计净利润24.34亿元，即该项目的净利润率达18.45%。

如果在较高的净利润率情况下，中华企业的项目仍出现新房质量问题，公司的口碑或再次受影响，该项目的质量、销售情况，对中华企业的收入结算、公司口碑、运营能力，都是重大考验。

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